Bardzo często osoba zainteresowana kupnem nieruchomości nie ma możliwości natychmiastowego podpisania ze sprzedającym aktu notarialnego dla przeniesienia prawa własności, głównie w przypadku starania się o kredyt. Umowa przedwstępna jest dokumentem, oświadczeniem woli obu stron, w którym zobowiązują się one do zawarcia docelowej umowy, nazywanej umową przyrzeczoną, czyli końcową kupna-sprzedaży. Na co zwrócić uwagę podpisując umowę i czy do jej zawarcia potrzebna jest obecność notariusza?

Kiedy wymagana jest umowa przedwstępna?

Najczęstszym powodem sporządzania umów przedwstępnych jest sytuacja, gdy zakup nieruchomości ma zostać sfinansowany przy wsparciu kredytu hipotecznego. Wówczas zawarcie umowy przedwstępnej jest standardową procedurą. Banki udzielając kredytów pod zakup nieruchomości, często wymagają zabezpieczenia zobowiązania, którym to właśnie może stać się taka umowa. To właśnie na podstawie tego dokumentu bank stwierdza, że klient ma szanse na to, że przy wsparciu kredytowym będzie mógł zakupić daną nieruchomość.

Co natomiast w przypadku kiedy kupujący nie uzyska kredytu? Umowa przedwstępna powinna uwzględniać zapisy stanowiące o pewnych sytuacjach anulujących transakcję. Jednym z nich powinna być właśnie odmowna decyzja banku. W takim przypadku kupujący jest automatycznie zwolniony z odpowiedzialności za niespełnienie warunków.

Jak powinna wyglądać umowa przedwstępna?

Zapisy, które obowiązkowo muszą pojawić się w umowie, określa Kodeks cywilny. Podstawowymi elementami zabezpieczającymi strony są m.in. określenie stron umowy, identyfikacja sprzedawanej nieruchomości, kwota i sposób zapłaty, termin zawarcia ostatecznej umowy oraz wysokość zadatku lub zaliczki. Choć wzór umowy przedwstępnej może zostać przygotowany przez przyszłego lub obecnego właściciela mieszkania, pośrednika nieruchomości lub notariusza, to rekomenduje się skorzystanie z pomocy tego ostatniego. Nie tylko treść umowy zostanie zweryfikowana przez specjalistę, ale jeśli zostanie ona podpisana w formie aktu notarialnego, to stosowne wzmianki pojawią się w księdze wieczystej nieruchomości. Jest to skuteczna forma zabezpieczenia dla nabywcy, gdyż w przypadku, gdy sprzedający będzie chciał wycofać się z deklaracji, kupujący będzie mógł dochodzić realizacji umowy przed sądem.

Zadatek czy zaliczka?

Obie opcje zobowiązują kupującego do wpłacenia konkretnej kwoty przed dokonaniem ostatecznej transakcji. Jeśli do sprzedaży nie dojdzie z jego winy, zaliczka lub zadanek przepadną, gdyż sprzedający będzie mógł je w tej sytuacji zatrzymać.

Znaczna różnica dotyczy sytuacji, gdy to sprzedający zrywa umowę. W przypadku zaliczki będzie on musiał ją jedynie zwrócić, czyli nic nie traci. Dlatego też bez ryzyka może on manipulować sprzedażą, np. wycofać się z transakcji, gdy znajdzie kupca skłonnego zapłacić więcej. Dlatego specjaliści zalecają wybór zadatku jako opcji bardziej chroniącej interesy kupującego. Otóż w tym przypadku sprzedający, w ramach rekompensaty, będzie musiał zapłacić dwukrotność kwoty zadatku.