Decydując się na zakup nowej nieruchomości jeszcze na etapie budowy, pierwszą umową, jaką przyjdzie nam podpisać, będzie umowa deweloperska. Wiąże ona obie strony umowy – dewelopera i nabywcę, określa ich wzajemne zobowiązania i zabezpiecza samą transakcję. Czym właściwie jest umowa deweloperska i dlaczego jest tak ważna w procesie nabywania nowej nieruchomości?
Czym jest umowa deweloperska?
Umowa deweloperka to dokument podpisywany w formie aktu notarialnego. Korzystna dla obu stron, to przede wszystkim jednak zabezpiecza ona prawnie nabywcę nieruchomości. Deweloper zobowiązuję się ustanowić lub przenieść na nabywcę prawo własności lokalu mieszkalnego po zakończeniu przedsięwzięcia, a nabywca do zapłaty ceny nabycia prawa własności. Umowa deweloperska musi zawierać informacje określone w Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, m.in. termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych, zapisy o terminach przeniesienia własności, cena lokalu oraz określenie wysokości odsetek i kar umownych.
Na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy deweloperskiej?
Po pierwsze warto pamiętać, że podpisywanie umowy w obecności notariusza nie gwarantuje, że będzie ona dla nas korzystna lub pozbawiona ukrytych, pisanych małym drukiem zapisów. Jeśli coś jest niejasne lub odbiega od wcześniejszych ustaleń, warto zapytać o to notariusza, który ma obowiązek wytłumaczyć niejasności w sposób zrozumiały. Możemy też skonsultować umowę z prawnikiem posiadającym odpowiednią wiedzę i doświadczenie, który może wskazać potencjalnie niebezpieczne dla nas zapisy.
Kolejną istotną kwestią są warunki odstąpienia od umowy. Jedną z częstszych przyczyn jest negatywna decyzja kredytowa. W związku z tym warto sprawdzić, do czego zostajemy zobowiązani i jakie są tego prawne skutki.
Z punktu nabywcy ważne jest, aby umowa zawierała wyczerpujący opis nieruchomości, m.in. jej położenia, powierzchni, stanu prawnego oraz szczegółowe informacje dotyczące standardu wykończenia mieszkania lub domu. Może to zostać scharakteryzowane poprzez określenie klasy, standardu albo stopnia wykończenia wnętrza, lub w formie opisu, w jakim stanie deweloper ma obowiązek wykończyć poszczególne elementy wnętrz. Sprecyzowanie tego w umowie pozwoli nam uniknąć rozczarowań i niepotrzebnych sporów z deweloperem.
Ponadto może się zdarzyć, że po zakończeniu budowy powierzchnia mieszkań będzie nieznacznie różniła się od tej przewidzianej w projekcie. Dopuszcza się różnicę 1,5% – 2%. Zmiana metrażu nieruchomości będzie wiązała się ze zmianą jej ceny. Dlatego warto wcześniej ustalić, jak wpłynie to na ostateczną cenę oraz jak wówczas mogą wyglądać warunki odstąpienia od umowy.
Oczywiście nabywca chciałby mieć gwarancję, że jego pieniądze zostały ulokowane bezpiecznie, i że inwestycja dojdzie do skutku. Kwestie bezpieczeństwa inwestycji regulują odpowiednie zapisy w umowie i rachunek powierniczy będące zabezpieczeniem dla nabywcy na wypadek, gdy deweloper nie wywiąże się z terminów i warunków budowy.