Problem “ciasnoty mieszkaniowej” w Polsce

Analitycy nieruchomościowi z CBRE jasno stwierdzają, że żyjemy w niemal najmniejszych i najbardziej zatłoczonych lokalach mieszkalnych w całej UE. Średnia pokoi na osobę to 1,1 pokoju. W krajach Unii jest to 1,7 pomieszczenia na mieszkańca. Co ciekawe statystycznie najwięcej przestrzeni mieszkalnej mają dla siebie obywatele Luksemburga oraz Malty. Dysponują 2,3 pokoju na lokatora, to prawie dwa razy więcej niż w Polsce.

W naszym kraju w ciągu ostatnich 5 lat oddano do użytkowania 1,1 miliona mieszkań. Jak widać nie wystarcza to, by poprawić warunki lokalowe w naszym kraju. W dyskursie publicznym często mówi się o deficycie na poziomie 2 milionów mieszkań. Czy liczba ta oddaje realne potrzeby? W autorskim raporcie eksperci z Alior Banku ocenili, że luka mieszkaniowa to raczej 400 tysięcy nieruchomości. Warto przy tym pamiętać, że inwestycje deweloperskie zaspokajają potrzeby tylko części rynku, czyli osób z odpowiednim budżetem lub zdolnością kredytową.

Za ciasne i stare

Realne potrzeby mieszkaniowe zależą nie tylko od sposobu liczenia. Ważna jest też niska jakość dużej części obecnego zasobu mieszkaniowego. W Polsce wiele nieruchomości wymaga gruntownej termomodernizacji, a do tego są przeludnione, Wskaźnik przeludnienia w naszym kraju wynosi 33,7%. To dwa razy więcej niż średnia UE, która utrzymuje się na poziomie 16,9%. Gorszy wynik osiągają tylko Bułgaria, Łotwa i Rumunia. Tam wskaźnik ten wynosi obecnie ponad 40%. Patrząc na drugi koniec skali w Niemczech wskaźnik przeludnienia to zaledwie 12%.w Holandii i na Malcie po 5%, a na Cyprze 2%.

Co ważne Eurostat precyzyjnie definiuje wskaźnik przeludnienia. Jest to odsetek ludności mieszkającej w przeludnionym gospodarstwie domowym. Zaliczamy do niej osoby, których mieszkania nie spełniają limitów:

• jeden pokój na gospodarstwo domowe,
• jeden pokój na parę w gospodarstwie domowym,
• jeden pokój na każdą osobę samotną w wieku co najmniej 18 lat,
• jeden pokój na parę osób samotnych tej samej płci w wieku od 12 do 17 lat,
• jeden pokój dla każdej osoby samotnej w wieku od 12 do 17 lat, nieuwzględnionej w poprzedniej kategorii,
• jeden pokój na parę dzieci w wieku poniżej 12 lat.

Według tych wytycznych w Polsce ponad jedna trzecia gospodarstw domowych jest przeludniona. Można za to winić między innymi standardy zabudowy, która powstała i została zasiedlona w PRL. W tamtym okresie limity dotyczące wielkości mieszkań były zupełnie inne. Prócz tego, choć duża część starszej zabudowy przechodzi regularne remonty, to jej jakość energetyczna wciąż jest niska.

Artykuł Za mało i za małe – stan polskich zasobów mieszkaniowych pochodzi z serwisu Agencja Nieruchomości Informat w Sopocie.

2025 rok jest kolejnym, który upływa na rynku nieruchomości pod znakiem wysokich cen. Mieszkania na sprzedaż w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu lokale cały czas są drogie, a dostępność kredytów hipotecznych w związku z wysokimi stopami procentowymi jest ograniczona. Choć sprzedaż spada, wiele osób, które wciąż planują zakup, czeka na spadki cen, co prowadzi do stagnacji.

Deweloperzy walczą z okresem przestoju

Deweloperzy zaczynają dostosowywać swoje strategie, aby przetrwać okres przestoju. Zmniejszenie marż, obniżki cen oraz opóźnienia w realizacji projektów to odpowiedzi na malejący popyt. Wiele firm budowlanych wstrzymuje nowe inwestycje, a te, które są w toku, borykają się z problemami finansowymi. Takie zmiany wskazują na coraz większe trudności, które mogą prowadzić do trwałego spadku cen, zwłaszcza na rynku pierwotnym.

Wciąż trudny dostęp do kredytów

Choć ceny mieszkań nadal rosną, wiele osób ma problem z ich zakupem ze względu na wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych. Wysokie stopy procentowe skutkują wyższymi kosztami kredytów, co ogranicza zdolność kredytową wielu osób. Popyt na mieszkania spada, a sprzedający nie chcą obniżać cen. Taki brak punktu równowagi pomiędzy oczekiwaniami sprzedających a możliwościami kupujących tworzy sytuację, w której transakcje są coraz rzadsze.

Deweloperzy zmuszeni do obniżki marż

Chociaż w niektórych miastach ceny nadal rosną, przewiduje się, że w IV kwartale 2025 roku może nastąpić duży spadek cen, nawet dwucyfrowy. Zgodnie z analizami, deweloperzy zaczną „schodzić z marż”, aby uzyskać jakikolwiek zysk, co wpłynie na spadek cen mieszkań.

Kiedy bańka pęknie?

Niepewność na rynku nieruchomości może potrwać jeszcze przez kilka miesięcy. Dopiero po stabilizacji sytuacji geopolitycznej i gospodarczej, w szczególności po obniżeniu stóp procentowych, rynek może zacząć wracać do równowagi. Warto jednak pamiętać, że w obecnej sytuacji wiele osób zniechęconych wysokimi cenami czeka na tańsze opcje, co może prowadzić do dalszego spadku popytu i w konsekwencji do pęknięcia bańki nieruchomościowej.

Polski rynek nieruchomości znajduje się teraz w przełomowym punkcie. Choć ceny wciąż są wysokie, wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych oraz stagnacja na rynku sprawiają, że potencjalni kupujący są coraz mniej skłonni do inwestowania. Deweloperzy starają się dostosować do nowej rzeczywistości, ale wciąż nie wiadomo, jak długo rynek będzie się utrzymywał w takiej niepewności.

Od tego zależy, kiedy bańka cenowa pęknie, a ceny znacząco spadną.

Artykuł Jesteśmy tuż przed pęknięciem bańki na rynku mieszkaniowym? pochodzi z serwisu Agencja Nieruchomości Informat w Sopocie.

Początek stabilizacji cen nieruchomości – rok 2024

Analiza danych z rynku nieruchomości z końca 2024 roku pokazuje wystąpienie wyraźnych oznak stabilizacji. Najnowszy „Kwartalnik Mieszkaniowy” przygotowany przez Otodom oraz Polityka Insight pokazał, że stabilność wyraźnie widoczna jest w kontekście cen mieszkań, jak i relacji pomiędzy podażą a popytem.

Ostatni kwartał 2024 roku przyniósł spowolnienie dynamiki wzrostu cen na rynku mieszkaniowym. Tempo wzrostu spadło o 8% w ujęciu kwartalnym. Dla porównania w III kw. tego samego roku notowano 12% dynamikę wzrostu. Po uwzględnieniu inflacji roczny wzrost cen w ostatnich miesiącach 2024 roku wyniósł 3%. Na tej podstawie eksperci oceniają, że rodzimy rynek nieruchomości wszedł w okres stabilizacji po okresie gwałtownych wzrostów na przestrzeni kilku ostatnich lat.

Analizując dane dotyczące cen ofertowych z całej Polski od 2019 roku, gromadzone przez serwis Otodom, jak i ceny transakcyjne podawane przez GUS i NBP, widać wysoką zmienność. Okresy gwałtownych wzrostów naprzemiennie występowały z chwilami umiarkowanego tempa podwyżek. Wiele wskazuje na to, że 2025 rok przyniesie z kolei długo wyczekiwaną stabilizację na rynku mieszkaniowym. Sprzyja temu m.in. brak kolejnego programu rządowego, wspierającego popyt.

Co nas czeka w 2025 roku na rynku nieruchomości?

Zdaniem współautora Kwartalnika Mieszkaniowego Polityki Insight i serwisu Otodom, Mikołaja Lewickiego, bieżący rok będzie przebiegał pod znakiem stabilizacji. Najprawdopodobniej deweloperzy będą kontynuować realizację zaplanowanych inwestycji. Popyt może utrzymywać się na dotychczasowym poziomie, zwłaszcza że średnie wynagrodzenia rosną w szybszym tempie w porównaniu do dynamiki cen mieszkań. Zwiększa się zdolność kredytowa osób, które planują nabycie nieruchomości. Potwierdzeniem tego faktu są dane z banków, które informują, że liczba złożonych wniosków o kredyty hipoteczne pod koniec 2024 roku była zbliżona do długookresowej średniej sprzed okresu boomu, czyli przed 2023 rokiem.

Nie należy jednak spodziewać się dużych obniżek cen, a raczej ich wyhamowania. W najbliższym czasie popyt może ukierunkować się na rynek wtórny. Częściej więc mogą być kupowane mieszkania z drugiej ręki.

Polityka Insight razem z Otodom sugerują, że sygnałem stabilizacji cenowej na polskim rynku nieruchomości jest też tempo wzrostu cen w różnych kategoriach metraży mieszkań. W IV kw. 2024 roku najwolniej drożały dotychczas najbardziej popularne średniej wielkości lokale, o powierzchni w granicach 40-90 mkw. W całym 2024 roku największe podwyżki rzędu ponad 10% rok do roku dotknęły mieszkania znajdujące się w najmniejszych miejscowościach, do 50 tys. mieszkańców. Trend ten może być kontynuowany i w 2025 roku.

Nawet jeśli rząd uruchomi jakiś program wsparcia rynku mieszkaniowego, zdaniem ekspertów nie będzie miał on takiego wpływu na rynek jak Bezpieczny kredyt 2%.

Artykuł Jaki będzie 2025 na rynku mieszkań? Może być stabilizacja pochodzi z serwisu Agencja Nieruchomości Informat w Sopocie.

Komu dopłacamy do kredytów?

Dane BGK za pierwszy kwartał są cenne, ponieważ właśnie w tym okresie podpisano ostatnie umowy kredytowe i akty notarialne w ramach BK2%. Od stycznia do marca najbardziej widoczne były też wzrosty cen w segmencie mieszkaniowym. BKG zebrał informację nie tylko o liczbie zawartych umów, ale i dochodach beneficjentów programu, którzy przystąpili do niego w ostatniej chwili. Co ważne nie są to średnie, a realne dochody gospodarstw domowych na osobę.

Choć informacje te mogą zaskoczyć, według BGK co dziesiąty kredytobiorca korzystający z BK2%, we wniosku wskazał, że zarabia powyżej 9,5 tysiąca złotych na członka rodziny.

Dane banku nie wskazują czy dochód zadeklarowany w dokumentach kredytowych to wartość brutto, czy netto. Można się jednak domyślić, że jest to pensja, którą wnioskodawca otrzymuje na rękę. Dlaczego? Bo właśnie taki dochód najczęściej interesuje instytucje bankowe. W praktyce oznacza to, że nieco ponad 10% beneficjentów programu z tego okresu może pochwalić się zarobkami na bardzo wysokim poziomie. Jako podatnicy dopłacamy więc do każdego z ponad 9 tysięcy kredytów, które otrzymały osoby zamożne. Około 7,7% preferencyjnych pożyczek dostali kredytobiorcy o dochodach od 8 do 9,5 tysiąca złotych na osobę. Prawie 15% trafiło do osób zarabiających od 6,5 do 8 tysięcy na członka rodziny. Dochody od 5 do 6,5 tysiąca na osobę zadeklarowało niemal 25% wszystkich kredytobiorców z I kwartału 2024 roku.

Rodziny z dużym dochodem pożyczyły tanio

Jeśli przytoczone wyżej dane dotyczą singli, zadeklarowane dochody nie są tak wysokie. Jednak przynajmniej część tych wniosków została złożona przez osoby posiadające rodziny. Jeśli znalazły się one w grupie beneficjentów o najwyższych dochodach, to ich zarobki w sumie mogą sięgać nawet 28,5 tysiąca złotych miesięcznie. To, że ludzie o takim statusie materialnym korzystają z rządowego wsparcia, potrafi zaskoczyć. Szczególnie jeśli pamięta się o tym, że średnia pensja w Polsce to 5,5 tysiąca złotych. W przypadku rodzin daje to średni dochód na osobę na poziomie 3,6 tysiąca złotych

Informacje te jasno pokazują, że zasady programu były wadliwie skonstruowane i jeśli to BK2% winić dodatkowo za dynamiczne wzrosty cen na rynku to plusów tego działania zostaje niewiele. Może właśnie stąd wątpliwości aktualnego rządu, który nie może zgodzić się co do ostatecznego kształtu preferencyjnego kredytu mieszkaniowego #naStart. To właśnie on miał zastąpić BK2% we wsparciu tych, którzy mają problem z zakupem swojego pierwszego lokum.

Artykuł Bezpieczny Kredyt 2% to tak naprawdę dopłaty dla bogatych pochodzi z serwisu Agencja Nieruchomości Informat w Sopocie.

Zeszły rok na rynku nieruchomości był szalony. Popyt podsycany programem Bezpieczny Kredyt 2% sprawił, że oferta została przetrzebiona. Z rynku błyskawicznie znikały najpopularniejsze, czyli małe i średnie mieszkania, których zakup można było sfinansować preferencyjnym kredytem.

Zaskakująco szybko rosnący popyt spowodował ogromne problemy ze strony podaży. Błyskawicznie zmniejszająca się oferta zarówno na ryku wtórnym, jak i pierwotnym sprawiła, że ceny mieszkań zaczęły dynamicznie rosnąć i na wielu rynkach osiągnęły rekordowe poziomy. Deweloperzy ze względu na mniejszą aktywność w poprzednich latach realizowali mniej budów i nie byli w stanie wypuścić na rynek potrzebnej liczby nowych lokali.

Hamowanie od początku roku

Zakończenie programu dofinansowania kredytów sprawiło, że od początku nowego roku rynek nieruchomości zaczął hamować. Część analityków wróżyła zapaść na rynku, która jednak nie miała miejsca. Ceny rosną jednak zdecydowanie wolniej, a w niektórych lokalizacjach notowane są niewielkie spadki. Oferta deweloperska i na rynku wtórnym odbudowuje się, a kupujący czekają na kolejne pozytywne dla nich zmiany. Rynek zwalnia, stabilizuje się i wraca normalność.

Obawy przed kolejnymi wzrostami?

Po opublikowaniu projektu ustawy dotyczącej nowego rządowego programu wsparcia w zakupie mieszkania pojawiły się obawy, że znów ruszymy na zakupy i zwiększy się dynamika wzrostów cen. W tym roku kupujący zachowali jednak zimną krew i zapowiedź Kredytu mieszkaniowego #naStart przyjęli bez większych emocji. Spokojnie do zapowiedzi podchodzą również deweloperzy. Podaż i popyt czeka na rozwój sytuacji, ponieważ pojawia się coraz więcej informacji, że nowy program może w ogóle nie wystartować.

Stabilizacja na rynku

W maju sprzedaż nowych mieszkań spadała aż o blisko 22 proc. w porównaniu do średniej z okresu luty-kwiecień. Niższy popyt przy odbudowującej się podaży sprawia, że ceny są stabilne. Z danych Tabelaofert.pl wynika, że w maju ceny mieszkań wzrosły w ośmiu największych miastach oraz również w Kielcach. Zmiany nie były jednak znaczące i częściowo wynikały ze zmiany struktury oferty. W Toruniu, Bydgoszczy i metropolii śląskiej zanotowane zostały spadki cen.

Wzrosty średniej ceny metra kwadratowego nieruchomości są spowodowane m.in. powrotem do oferty małych i średnich mieszkań. Są one najbardziej popularne, a przez to cena metra jest zdecydowanie wyższa niż w przypadku większych lokali.

Na wzrost średnich cen w Kielcach miał też wpływ rozpoczęcia sprzedaży nowych dużych projektów w bardzo dobrych lokalizacjach. Z analiz przeprowadzonych przez specjalistów Tabelaofert.pl wynika też, że z odwrotną sytuacją mieliśmy do czynienia np. w Toruniu. Tam do sprzedaży trafiły atrakcyjne cenowo lokale położone na obrzeżach miasta.

Artykuł Sprzedaż spada, ceny hamują – jest uspokojenie na rynku mieszkań pochodzi z serwisu Agencja Nieruchomości Informat w Sopocie.

Portal Nieruchomosci-online.pl opublikował kolejny raport z badania nastrojów na rynku, realizowanego cyklicznie wśród pośredników w obrocie nieruchomościami. Wartość indeksu nastrojów na rynku nieruchomości (INPON) spadła w IV kwartale 2023 roku o 5 punktów. Wartość 55,5 pkt jest wciąż powyżej granicy optymizmu ustalonej na poziomie 50 punktów.

Ostatni kwartał ubiegłego roku był czwartym kwartałem z rzędu, gdy wartość indeksu potwierdzała pozytywne nastroje na rynku. Dobry wynik został odnotowany, mimo że IV kwartał zazwyczaj charakteryzuje się obniżeniem aktywności na rynkach, ze względu na sezonowość. Autorzy raportu zwracają również uwagę, że poziom 55,5 pkt jest aż o 9 pkt wyższy niż osiągnięty w IV kwartale 2022 roku.

Bezpieczny Kredyt 2% wpływał na nastroje

Analizując poszczególne subindeksy, najwyższe wartości utrzymywały się w przypadku sprzedaży mieszkań (62,7 pkt, co oznacza spadek o 8,7 pkt) i sprzedaży kawalerek (63 pkt, spadek o 7,3 pkt). Pogorszenie nastrojów jest spowodowane przede wszystkim niepewnością związaną z zakończeniem programu Bezpieczny Kredyt 2% i brakiem ciągłości w dostępności kredytów na preferencyjnych warunkach. Co prawda rząd zapowiedział nową odsłonę kredytu z dopłatami, ale program Mieszkanie na Start ma zostać uruchomiony dopiero w drugiej połowie 2024 roku.

W przypadku mieszkań wciąż największą popularnością cieszą się kawalerki i średniej wielkości mieszkania z dwoma lub trzema pokojami, w cenie od 500 do 800 tys. zł. Najchętniej wybieramy rynek pierwotny, a na rynku wtórnym najszybciej znajdują nabywców mieszkania w dobrym stanie technicznym, do zamieszkania bez konieczności przeprowadzania gruntownego remontu.

Stabilna sytuacja na rynku domów i działek

Domy jednorodzinne były rzadziej finansowane za pomocą Bezpiecznego Kredytu 2%, dzięki czemu ich ceny nie rosły tak gwałtownie, jak w przypadku mieszkań, a spadek indeksu nastrojów był mniejszy, po pojawieniu się informacji o zakończeniu programu. Wartość subindeksu INPON dla rynku domów jednorodzinnych w IV kwartale 2023 roku spadła o 3,7 pkt do poziomu 54,5 pkt.

Największym zainteresowanie cieszą się domy w obszarze podmiejskim o średniej powierzchni i przeciętnej cenie. Nabywców szybko znajdują też duże, zadbane domy, dobrze skomunikowane z miastem. Przy zakupie coraz więcej uwagi poświęcamy na analizę kosztów utrzymania, dlatego kupców w pierwszej kolejności znajdują domy dobrze ocieplone, zużywające mało energii lub wyposażone w instalacje do jej produkcji.

Ze względu na sezonowość rynku pod koniec roku małą popularnością cieszą się grunty. Zainteresowanie działkami wzrośnie na wiosnę. W IV kwartale subindeks pozostawał na stabilnym poziomie 55,1 pkt, a jego wartość została skorygowana zaledwie o 1,2 pkt.

Czego możemy oczekiwać w 2024 roku?

Czynnikiem stymulującym rynek i podtrzymującym stronę popytową będzie zapowiadany nowy program wsparcia w zakupie pierwszego mieszkania. Mieszkanie na Start ma jednak zostać uruchomione dopiero w drugiej połowie roku, więc część przyszłych beneficjentów wstrzyma się z zakupem nieruchomości. Może to spowolnić rynek w pierwszych miesiącach roku i lawinowo zwiększyć zainteresowanie po starcie programu, podobniej, jak miało to miejsce w przypadku Bezpiecznego Kredytu 2%.

Innymi czynnikami wpływającymi na nastroje panujące na rynku będzie uspokojona dynamika inflacji, małe prawdopodobieństwo podwyżek stóp procentowych oraz szansa na zwiększenie dostępności kredytów hipotecznych.

Po stronie podaży rynek oczekuje odbudowy oferty deweloperów po gorszym pod kątem liczby nowych inwestycji 2023 roku i wyprzedaży spowodowanej przez Bezpieczny Kredyt 2% zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

Artykuł Kiepskie nastroje wśród kupujących mieszkania pochodzi z serwisu Agencja Nieruchomości Informat w Sopocie.

Specyfika najmu krótkoterminowego

Najem krótkoterminowy, inaczej niż długoterminowy, opiera się na udostępnianiu nieruchomości na krótkie okresy, często na kilka dni. Jest to idealne rozwiązanie dla turystów pragnących odkrywać uroki Sopotu, ale dla właścicieli nieruchomości to trochę jak rollercoaster, zarówno pod względem prawnym, jak i finansowym. Przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego mogą być skomplikowane, zwłaszcza jeśli chodzi o kwestie podatkowe i odpowiedzialność za bezpieczeństwo gości. Pod względem finansowym najem krótkoterminowy generuje wyższe dochody niż długoterminowy, ale ze względu na sezonowość i koszty utrzymania, może również okazać się bardziej zmienny i nieprzewidywalny.

Zarządzanie nieruchomością

Samodzielne zarządzanie nieruchomością przeznaczoną na najem krótkoterminowy jest zadaniem absorbującym czas, zwłaszcza jeśli chodzi o utrzymanie wysokiego standardu czystości, którego goście oczekują. Po każdym wymeldowaniu trzeba wykonać gruntowne sprzątanie, a niekiedy drobne naprawy (jest to uciążliwe dla właścicieli, którzy nie mieszkają na miejscu). Tutaj z pomocą przychodzą firmy zarządzające nieruchomościami, które oferują pełen pakiet usług, od sprzątania po zarządzanie rezerwacjami i komunikację z gośćmi. Współpraca z profesjonalną firmą zarządzającą może znacząco zminimalizować stres związany z wynajmem krótkoterminowym, pozwalając właścicielom cieszyć się korzyściami finansowymi, bez konieczności codziennej troski o szczegóły operacyjne.

Ryzyka finansowe oraz prawne

W ostatniej dekadzie na rynku nieruchomości powstał nowy segment – nieruchomości budowane, kupowane i urządzane wyłącznie z myślą o wynajmie na doby. Taka forma wynajmu może być atrakcyjna, ale niesie ze sobą pewne ryzyka finansowe i prawne, które powinny być rozważone przed podjęciem decyzji o przeznaczeniu mieszkania na ten cel​​.

1. Sezonowość dochodów.

Dochody z najmu krótkoterminowego mogą być sezonowe, zwłaszcza w miejscowościach turystycznych. Wysokie zyski w sezonie letnim mogą być częściowo zniwelowane przez znaczący spadek zainteresowania w pozostałych miesiącach roku.

2. Koszty utrzymania i reklamy.

Koszty związane z utrzymaniem mieszkania, takie jak sprzątanie, konserwacja i naprawy s zdecydowanie wyższe w przypadku najmu krótkoterminowego. Dodatkowo promocja mieszkania na platformach do wynajmu krótkoterminowego wymaga dodatkowego budżetu.

3. Podatki.

Wielu właścicieli mieszkań nie odprowadza podatku od najmu, co prowadzi do dyskusji między organami podatkowymi a prawnikami reprezentującymi właścicieli mieszkań, czy najem ten stanowi działalność gospodarczą oraz jaka stawka podatku powinna być stosowana. Nieopłacone lub zaniżone podatki i opłaty środowiskowe stanowią straty także dla miasta, które ponosi koszty, a nie uzyskuje wpływów z tytułu zwiększonego ruchu turystycznego​​. Dlatego można się spodziewać, że zarówno władze centralne, jak i lokalne, będ działały na rzecz uszczelnienia systemu.

4. Regulacje lokalne i prawne.

W Sopocie trwają prace nad uporządkowaniem rynku najmu krótkoterminowego, z uwzględnieniem szczegółowych regulacji dla właścicieli nieruchomości. Projekt nowego prawa powstaje na szczeblu rządowym z zaangażowaniem miasta Sopot oraz lokalnych agencji zajmujących się obsługą najmu krótkoterminowego. Planowane regulacje mają dotyczyć głównie spraw podatkowych, a także innych aspektów, które mogą wpłynąć na komfort mieszkańców miasta oraz bezpieczeństwo. Problemy te obejmują kwestie podatkowe, hałas i nieporządek ze strony turystów, bezpieczeństwo budynków, a także wyludnienie centrum miasta

Artykuł Zanim zdecydujesz się na wynajem krótkoterminowy pochodzi z serwisu Agencja Nieruchomości Informat w Sopocie.

Umowa rezerwacyjna zawierana jest pomiędzy sprzedającym nieruchomość a osobą zainteresowaną jej kupnem. Sprzedającym może być osoba fizyczna, jak i deweloper. Nie ma też znaczenia, czy transakcja jest realizowana na rynku pierwotnym, czy wtórnym.

Na podstawie umowy rezerwacyjnej sprzedający wycofuje na określony w umowie czas wskazaną nieruchomość ze sprzedaży. W tym czasie kupujący może zweryfikować swoją zdolność kredytową lub zgromadzić niezbędne dokumenty.

To popularna forma umowy w przypadku atrakcyjnych nieruchomości, którymi może być zainteresowanych wielu kupujących. Ze względu na prostą formę umowy z tego rozwiązania chętnie korzystają również osoby, które będą kupować nieruchomość na kredyt, ale nie znają jeszcze swojej sytuacji i będą chciały zweryfikować zdolność kredytową w banku.

Co powinno się znaleźć w umowie rezerwacyjnej?

Umowę rezerwacyjną zawieramy na ogólnych zasadach zawartych w kodeksie cywilnym, żadne przepisy nie określają szczegółowo, co powinna ona zawierać. W celu zabezpieczenia interesów obu stron umowa powinna być zawarta na piśmie i określać:

• datę i miejsce jej podpisania,
• dane sprzedającego i kupującego (nazwa firmy, adres, NIP, REGON, dane osoby reprezentującej firmę w przypadku dewelopera, imię, nazwisko, adres, numer dowodu osobistego i PESEL w przypadku osób fizycznych),
• szczegóły dotyczące nieruchomości (rodzaj nieruchomości, adres lub lokalizacja w przypadku nieruchomości kupowanych na rynku pierwotnym, powierzchnia, numer księgi wieczystej),
• okres obowiązywania rezerwacji zgodnie z ustaleniami stron (z punktu widzenia kupującego okres rezerwacji powinien być na tyle długi, żeby zdążyć sprawdzić swoją sytuację finansową w banku),
• informacje dotyczące zaliczki, zadatku lub innej formy opłaty rezerwacyjnej (należy pamiętać, że opłata rezerwacyjna może być bezzwrotna),
• konsekwencje niedotrzymania warunków umowy oraz informacje dotyczące jej wcześniejszego zerwania,
• skutki zawarcia umowy

Na każdym egzemplarzu umowy powinny się znaleźć podpisy obu stron.

Umowa rezerwacyjna a przedwstępna

Umowa rezerwacyjna nie zobowiązuje do kupna wybranej nieruchomości. Może ona wygasnąć bez żadnych konsekwencji.

Umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej zobowiązuje sprzedającego do wyłączenia nieruchomości z oferty sprzedaży, a dodatkowo stanowi przyrzeczenie zawarcia umowy ostatecznej. W umowie takiej obie strony zobowiązują się do zawarcia umowy kupna-sprzedaży na określonych warunkach i w ustalonym między stronami terminie. Tego typu umowa rezerwacyjna powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Artykuł Co to jest umowa rezerwacyjna nieruchomości? pochodzi z serwisu Agencja Nieruchomości Informat w Sopocie.

Kiedy wymagana jest umowa przedwstępna?

Najczęstszym powodem sporządzania umów przedwstępnych jest sytuacja, gdy zakup nieruchomości ma zostać sfinansowany przy wsparciu kredytu hipotecznego. Wówczas zawarcie umowy przedwstępnej jest standardową procedurą. Banki udzielając kredytów pod zakup nieruchomości, często wymagają zabezpieczenia zobowiązania, którym to właśnie może stać się taka umowa. To właśnie na podstawie tego dokumentu bank stwierdza, że klient ma szanse na to, że przy wsparciu kredytowym będzie mógł zakupić daną nieruchomość.

Co natomiast w przypadku kiedy kupujący nie uzyska kredytu? Umowa przedwstępna powinna uwzględniać zapisy stanowiące o pewnych sytuacjach anulujących transakcję. Jednym z nich powinna być właśnie odmowna decyzja banku. W takim przypadku kupujący jest automatycznie zwolniony z odpowiedzialności za niespełnienie warunków.

Jak powinna wyglądać umowa przedwstępna?

Zapisy, które obowiązkowo muszą pojawić się w umowie, określa Kodeks cywilny. Podstawowymi elementami zabezpieczającymi strony są m.in. określenie stron umowy, identyfikacja sprzedawanej nieruchomości, kwota i sposób zapłaty, termin zawarcia ostatecznej umowy oraz wysokość zadatku lub zaliczki. Choć wzór umowy przedwstępnej może zostać przygotowany przez przyszłego lub obecnego właściciela mieszkania, pośrednika nieruchomości lub notariusza, to rekomenduje się skorzystanie z pomocy tego ostatniego. Nie tylko treść umowy zostanie zweryfikowana przez specjalistę, ale jeśli zostanie ona podpisana w formie aktu notarialnego, to stosowne wzmianki pojawią się w księdze wieczystej nieruchomości. Jest to skuteczna forma zabezpieczenia dla nabywcy, gdyż w przypadku, gdy sprzedający będzie chciał wycofać się z deklaracji, kupujący będzie mógł dochodzić realizacji umowy przed sądem.

Zadatek czy zaliczka?

Obie opcje zobowiązują kupującego do wpłacenia konkretnej kwoty przed dokonaniem ostatecznej transakcji. Jeśli do sprzedaży nie dojdzie z jego winy, zaliczka lub zadanek przepadną, gdyż sprzedający będzie mógł je w tej sytuacji zatrzymać.

Znaczna różnica dotyczy sytuacji, gdy to sprzedający zrywa umowę. W przypadku zaliczki będzie on musiał ją jedynie zwrócić, czyli nic nie traci. Dlatego też bez ryzyka może on manipulować sprzedażą, np. wycofać się z transakcji, gdy znajdzie kupca skłonnego zapłacić więcej. Dlatego specjaliści zalecają wybór zadatku jako opcji bardziej chroniącej interesy kupującego. Otóż w tym przypadku sprzedający, w ramach rekompensaty, będzie musiał zapłacić dwukrotność kwoty zadatku.

Artykuł Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania pochodzi z serwisu Agencja Nieruchomości Informat w Sopocie.

Umowa na wyłączność – wszystko, co warto o niej wiedzieć

Umowa z pośrednikiem na wyłączność oznacza, że tylko jego agencja będzie zajmowała się naszym ogłoszeniem i transakcją. Biura pośrednictwa preferują tę formę współpracy, ale nie jest ona regułą i wiele zależy od lokalnego rynku oraz potrzeb klienta. Jeśli interesuje nas sprzedaż domu czy mieszkania i oczekujemy szerokiej współpracy ze specjalistą, umowa na wyłączność będzie nam służyć. Taki zapis gwarantuje bowiem agentowi brak konkurencji i pomaga mu w pełni zaangażować się w swoją pracę. Jego prowizja zależy przecież od sukcesu całego przedsięwzięcia.

Porozumienie o charakterze wolnym daje klientowi swobodę w wyborze biura, prócz tego jego zleceniem zajmuje się na raz kilku lub kilkunastu pośredników z różnych biur. Taka strategia może przyspieszyć sprawę, ale nie możemy wymagać od agentów, by naszą ofertę traktowali priorytetowo. Mając świadomość konkurencji, wiedzą, że ich wysiłki mogą nie przynieść gratyfikacji finansowej.

W świetle powyższych informacji wiemy już, że podpisując z biurem pośrednictwa umowę na wyłączność, nie możemy szukać podobnych usług u konkurencji. Nie oznacza to oczywiście, że jesteśmy zdani na specjalistę, z którym podpisaliśmy umowę. Porozumienie powinno regulować kwestie, które pojawiają się, gdy uda nam się kupić lub sprzedać nieruchomość samodzielnie i w czasie trwania umowy. W takich sytuacjach zwykle nie jesteśmy zobowiązani płacić prowizji. Agent może jednak zastrzec sobie prawo do gratyfikacji finansowej, gdy właściciel sam finalizuje transakcję. Jest to uczciwe, ponieważ wynagrodzenie powinno być adekwatne do wysiłku, jaki włożono w pracę. Gdy po miesiącach pracy agenta jego klient sam znajdzie zainteresowanego, często musi liczyć się z kosztami.

Oczywiście umowę na wyłączność można rozwiązać. Dochodzi do tego w sposób naturalny, gdy jest podpisana na czas określony i jej termin mija. My jako zleceniodawcy również mamy pełne prawo zerwać porozumienie, gdy praca agenta jest wykonywana w sposób niewłaściwy, opieszały lub działa on na naszą niekorzyść. Do zakończenia umowy dochodzi oczywiście w chwili finalizacji transakcji bez względu na to, czy doszło do niej za pośrednictwem agenta, czy nie. Żądanie prowizji w sytuacji, gdy warunki umowy są bezprawne, jest niezgodne z prawem. Powinni o tym wiedzieć szczególnie niedoświadczeni inwestorzy lub sprzedający.

Artykuł Umowa na wyłączność – czym jest? pochodzi z serwisu Agencja Nieruchomości Informat w Sopocie.