Specyfika najmu krótkoterminowego

Najem krótkoterminowy, inaczej niż długoterminowy, opiera się na udostępnianiu nieruchomości na krótkie okresy, często na kilka dni. Jest to idealne rozwiązanie dla turystów pragnących odkrywać uroki Sopotu, ale dla właścicieli nieruchomości to trochę jak rollercoaster, zarówno pod względem prawnym, jak i finansowym. Przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego mogą być skomplikowane, zwłaszcza jeśli chodzi o kwestie podatkowe i odpowiedzialność za bezpieczeństwo gości. Pod względem finansowym najem krótkoterminowy generuje wyższe dochody niż długoterminowy, ale ze względu na sezonowość i koszty utrzymania, może również okazać się bardziej zmienny i nieprzewidywalny.

Zarządzanie nieruchomością

Samodzielne zarządzanie nieruchomością przeznaczoną na najem krótkoterminowy jest zadaniem absorbującym czas, zwłaszcza jeśli chodzi o utrzymanie wysokiego standardu czystości, którego goście oczekują. Po każdym wymeldowaniu trzeba wykonać gruntowne sprzątanie, a niekiedy drobne naprawy (jest to uciążliwe dla właścicieli, którzy nie mieszkają na miejscu). Tutaj z pomocą przychodzą firmy zarządzające nieruchomościami, które oferują pełen pakiet usług, od sprzątania po zarządzanie rezerwacjami i komunikację z gośćmi. Współpraca z profesjonalną firmą zarządzającą może znacząco zminimalizować stres związany z wynajmem krótkoterminowym, pozwalając właścicielom cieszyć się korzyściami finansowymi, bez konieczności codziennej troski o szczegóły operacyjne.

Ryzyka finansowe oraz prawne

W ostatniej dekadzie na rynku nieruchomości powstał nowy segment – nieruchomości budowane, kupowane i urządzane wyłącznie z myślą o wynajmie na doby. Taka forma wynajmu może być atrakcyjna, ale niesie ze sobą pewne ryzyka finansowe i prawne, które powinny być rozważone przed podjęciem decyzji o przeznaczeniu mieszkania na ten cel​​.

1. Sezonowość dochodów.

Dochody z najmu krótkoterminowego mogą być sezonowe, zwłaszcza w miejscowościach turystycznych. Wysokie zyski w sezonie letnim mogą być częściowo zniwelowane przez znaczący spadek zainteresowania w pozostałych miesiącach roku.

2. Koszty utrzymania i reklamy.

Koszty związane z utrzymaniem mieszkania, takie jak sprzątanie, konserwacja i naprawy s zdecydowanie wyższe w przypadku najmu krótkoterminowego. Dodatkowo promocja mieszkania na platformach do wynajmu krótkoterminowego wymaga dodatkowego budżetu.

3. Podatki.

Wielu właścicieli mieszkań nie odprowadza podatku od najmu, co prowadzi do dyskusji między organami podatkowymi a prawnikami reprezentującymi właścicieli mieszkań, czy najem ten stanowi działalność gospodarczą oraz jaka stawka podatku powinna być stosowana. Nieopłacone lub zaniżone podatki i opłaty środowiskowe stanowią straty także dla miasta, które ponosi koszty, a nie uzyskuje wpływów z tytułu zwiększonego ruchu turystycznego​​. Dlatego można się spodziewać, że zarówno władze centralne, jak i lokalne, będ działały na rzecz uszczelnienia systemu.

4. Regulacje lokalne i prawne.

W Sopocie trwają prace nad uporządkowaniem rynku najmu krótkoterminowego, z uwzględnieniem szczegółowych regulacji dla właścicieli nieruchomości. Projekt nowego prawa powstaje na szczeblu rządowym z zaangażowaniem miasta Sopot oraz lokalnych agencji zajmujących się obsługą najmu krótkoterminowego. Planowane regulacje mają dotyczyć głównie spraw podatkowych, a także innych aspektów, które mogą wpłynąć na komfort mieszkańców miasta oraz bezpieczeństwo. Problemy te obejmują kwestie podatkowe, hałas i nieporządek ze strony turystów, bezpieczeństwo budynków, a także wyludnienie centrum miasta

Artykuł Zanim zdecydujesz się na wynajem krótkoterminowy pochodzi z serwisu Agencja Nieruchomości Informat w Sopocie.

Najem w rękach pośrednika

Przez lata biura pośrednictwa nieruchomości zajmowały się głównie ofertami kupna lub sprzedaży. Rynek najmu był bardziej samowystarczalny. Właściciele mieszkań czy potencjalni lokatorzy szukali ofert w gazetach, punktach ogłoszeń czy przez rodzinę lub znajomych. W dobie internetu popularne stały się portale ogłoszeń, które kontaktują ze sobą osoby zainteresowane najmem i rentierów. Biura pośrednictwa w tym segmencie działają jednak coraz śmielej. Dużą popularnością cieszą się kompleksowe usługi polegające nie tylko na znalezieniu lokatorów, ale i przygotowaniu mieszkania na ich wizyty oraz przeprowadzanie prezentacji.

Prowizja pośrednika bez względu na rodzaj transakcji czy zakres jego obowiązków podlega negocjacji. Wynagrodzenie agenta wynosi zwykle równowartość miesięcznego kosztu utrzymania lokum, jednak może być sporo wyższe. Wszystko zależy od naszych oczekiwań jako właściciela mieszkania. Jeśli chcemy, by pośrednik zajął się niemal wszystkim, musimy przygotować się na dodatkowe koszty. Na wysokość prowizji wpływa przede wszystkim zakres zadań. Agent może zająć się odświeżeniem i aranżacją mieszkania, które chcemy udostępnić lokatorom. Agencje współpracują zwykle z odpowiednimi wykonawcami i mogą wziąć na siebie nawet drobne prace remontowe.

Pośrednik może reprezentować zarówno kogoś, kto szuka mieszkania, jak i rentierów rozglądających się za lokatorami. Jego podstawowy zakres obowiązków to promowanie ogłoszenia i kontakt z zainteresowanymi. Na dalszym etapie agent wspiera nas swoim doświadczeniem w czasie spisywania umowy. To właśnie ten podstawowy dokument powinien zawierać informację o tym, kto płaci prowizję agentowi. Zwykle robi to osoba, która podpisuje z nim umowę. Jednak wciąż zdarza się, że wynagrodzenie dla agenta jest pobierane od obu stron. O szczegółowych warunkach dotyczących wysokości prowizji i jej rozliczania mówi umowa. Podpisując ją, godzimy się na uiszczenie prowizji całościowo lub podzielenie jej z drugą stroną, gdy pośrednik znajdzie zainteresowanych.

Wątpliwości w kwestii prowizji często mają osoby wynajdujące w sieci interesujące oferty agencyjne. Osoba, która chce wynająć mieszkanie znajdujące się w puli ofert biura, powinna zacząć od kontaktu z pośrednikiem. Kwestię prowizji można omówić już w czasie pierwszej rozmowy telefonicznej. Jeśli nie jesteśmy gotowi na koszty związane z dzieloną opłatą, pozostaje wycofać się z tego typu oferty. Pobieranie prowizji od obu stron nie jest dobrą praktyką, ale wciąż się zdarza i nie jest niezgodne z prawem. Tylko otwarta rozmowa z pracownikiem biura pomoże nam rozeznać się w sytuacji dotyczącej konkretnej oferty.

Artykuł Prowizja przy wynajmie mieszkania pochodzi z serwisu Agencja Nieruchomości Informat w Sopocie.

Zarządzenie najmem, a dokładnie zarządzenie wynajmowaną nieruchomością ma na celu ograniczenie okresów, w których nieruchomość nie jest wynajmowana, a więc nie przynosi zysków właścicielowi. Zarządzenie najmem to również bieżące kontakty z najemcą, negocjowanie nowych umów, czy ściąganie płatność. Nie bez znaczenia jest również utrzymywanie lokalu we właściwym stanie technicznym.

W jaki sposób zarządzać najmem?

Do najważniejszych czynności związanych z zarządzaniem wynajmowaną nieruchomością należą:

• Poszukiwanie nowych najemców: nieruchomość przynosi przychody, kiedy jest wynajęta. Rolą zarządcy jest skrócić czas potrzebny na znalezienie nowych lokatorów. Ważne, żeby śledzić sytuację na rynku, poziomy cen najmu oraz znać plany aktualnych najemców. W przypadku dużych miast i atrakcyjnych nieruchomości, znalezienie nowego najemcy nie powinno stanowić problemu, wystarczy dobre ogłoszenie w serwisach internetowych. W innym przypadku warto zacząć szukać nowych lokatorów jeszcze przed zakończeniem obowiązującej umowy.
• Kontakt z najemcami: aby nie tracić czasu na szukanie nowych najemców, warto utrzymywać dobre relacje z lokatorami. Sprawne reagowanie na ich potrzeby, usuwanie usterek lub awarii oraz dostosowywanie warunków umowy do realiów rynkowych sprawia, że również najemcy nie mają potrzeby szukania innego lokalu.
• Rozliczenia z najemcami to również monitorowanie terminu płatności oraz ściąganie należności. W skrajnych przypadkach wiąże się z tym podejmowanie, zgodnych z prawem, kroków w celu odzyskania zaległych opłat lub doprowadzenie do opuszczenia lokalu przez niesolidnych najemców. Rozliczenia należy również prowadzić z dostawcami usług i mediów oraz wspólnotą lub spółdzielnią mieszkaniową.
• Utrzymanie nieruchomości polega na realizowaniu, w porozumieniu z najemcami, przeglądów technicznych, napraw i bieżących konserwacji lokalu i urządzeń, oraz utrzymywania właściwego stanu technicznego lokalu. Zarządzając wynajmowaną nieruchomością, musimy być też przygotowani na konieczność remontów oraz przygotowania lokalu w przypadku zmiany wynajmujących.
• Rozliczenia z urzędem skarbowym: każdy właściciel nieruchomości zobowiązany jest do płacenia podatku od zysków wynikających z najmu nieruchomości. Rozliczenia z urzędem skarbowym możemy realizować samodzielnie lub za pośrednictwem biura rachunkowego.

Pomoc w zarządzaniu najmem

Zarządzanie wynajmowaną nieruchomością zazwyczaj wiąże się z koniecznością poznania regulacji prawnych dotyczących najmu, lokalnych przepisów, zasad zawierania umów, praw i obowiązków zarówno właściciela nieruchomości, jak i najemcy.

Wszelkie czynności związane z zarządzeniem najmem właściciel nieruchomości może wykonywać osobiście. W przypadku braku doświadczenia, braku czasu lub w przypadku zarządzania większą liczbą nieruchomości warto skorzystać z pomocy firmy specjalizującej się w takich usługach.

Koszt takiego rozwiązania zależy od zakresu zlecanych czynności, liczby nieruchomości, czy ich lokalizacji. Zazwyczaj opłata oscyluje wokół 10% pobieranego czynszu.

Artykuł Na czym polega zarządzanie najmem? pochodzi z serwisu Agencja Nieruchomości Informat w Sopocie.