Choć sprzedaż mieszkania może przynieść zysk, wiąże się też z obowiązkami wobec fiskusa. A to może kosztować nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Dlatego jeszcze przed finalizacją transakcji warto się dowiedzieć, kiedy powstaje obowiązek podatkowy i jak można go ograniczyć lub uniknąć.
Podatek dochodowy – najważniejszy obowiązek przy sprzedaży
Podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) dotyczy sprzedaży mieszkań, domów lub działek, jeśli zbycie następuje przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana.
Przykładowo, jeśli mieszkanie kupiono w marcu 2025 roku, to sprzedaż bez podatku będzie możliwa dopiero od 1 stycznia 2031 roku. Sprzedając wcześniej, należy rozliczyć się z urzędem skarbowym. Stawka PIT wynosi 19 proc., ale podatek naliczany jest tylko od dochodu, czyli od rzeczywistego zysku. Można więc od przychodu odliczyć poniesione koszty.
Do nich można zaliczyć m.in.:
- cenę, za jaką nieruchomość została wcześniej kupiona,
- wydatki na remont lub modernizację (udokumentowane fakturami),
- prowizje pośredników i opłaty notarialne.
Ulga mieszkaniowa
Ustawodawca przewidział możliwość całkowitego lub częściowego zwolnienia z podatku, jeśli pieniądze ze sprzedaży zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. Tzw. ulga mieszkaniowa pozwala uniknąć podatku dochodowego, pod warunkiem że środki zostaną wydane w ciągu trzech lat od końca roku, w którym sprzedano nieruchomość.
Cele mieszkaniowe to:
- zakup nowego mieszkania lub domu,
- zakup działki budowlanej,
- budowa, przebudowa lub remont własnej nieruchomości,
- spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na cele mieszkaniowe.
Warto pamiętać, że ulga ma charakter proporcjonalny. Jeśli np. połowę środków ze sprzedaży przeznaczymy na cele mieszkaniowe, zwolniona z podatku będzie połowa uzyskanego dochodu.
Aby skorzystać z ulgi, trzeba złożyć zeznanie PIT-39 do końca kwietnia roku następującego po roku sprzedaży i wskazać w nim zamiar wykorzystania środków mieszkaniowych. Brak deklaracji oznacza utratę prawa do zwolnienia.
Sprzedaż mieszkania a VAT
W większości przypadków osoby fizyczne sprzedające własne mieszkanie nie są podatnikami VAT. Fiskus uznaje sprzedaż za element zarządzania majątkiem prywatnym.
Inaczej wygląda sytuacja, gdy sprzedaż ma charakter działalności gospodarczej, np. właściciel regularnie kupuje i sprzedaje mieszkania w krótkich odstępach czasu. Wtedy urząd skarbowy może uznać go za przedsiębiorcę i zobowiązać do zapłaty podatku VAT (23 proc.).
W praktyce jednak VAT dotyczy głównie firm i deweloperów, a nie osób prywatnych sprzedających swoje mieszkanie jednorazowo.
Podatek PCC nie dla sprzedającego
Podatek PCC, często mylony z obowiązkiem sprzedającego, w rzeczywistości dotyczy kupującego. To on płaci 2 proc. wartości rynkowej nieruchomości przy zakupie na rynku wtórnym. Sprzedawca nie odprowadza PCC i nie ma żadnych obowiązków z tego tytułu.